上海房贷政策再收紧并不意外 专家称调控压力尚未消除

　　11月28日消息，根据“上海发布”最新消息，市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，自明天（2016年11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

　　另外，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。也就是“认房又认贷”。

　　值得注意的事，本次市公积金管理中心说，公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。

　　卢文曦称，这个举措显示地方政府对楼市调控的决心。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态造带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进持同样观点，认为本次楼市政策调控属于政策的进一步加码。此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。

　　严跃进表示，这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。第一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。

　　另外，从举措来看，卢文曦分析，本次着重于信贷政策，因为限购方面上海已经处于较为严格的措施，再趋严的话会损伤合理居住需求，相比之下信贷政策还有一定腾挪空间。

　　他提出：“原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策即认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型冲击尤为明显。当前中环以内置换买家达到9成，外环平均到6成。也意味这部分客户受到制约。而且是查全国征信，覆盖范围要大很多。”

　　而对于首套房首付比例提高0.5成，卢文曦认为，心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万来算，多半成就是多20多万，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。“可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。”

　　另外，本次公积金使用也提高限制，“降低杠杆使用，中国直播网，原来余额的40倍，现在降低到30倍。”卢如此说道。

　　而严跃进则提出，从这次政策的影响来看，后续势必会影响购房者入市的门槛，这会有效地抑制投资投机或炒房的需求，对于稳定市场有积极的作用。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。（新浪财经 许旻 发自上海）

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